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7月11日，首单保障性租赁住房（简称“保租房”）基础设施公募REITs（即不动产投资信托基金）项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新基金”）项目获深交所通过，引起业界广泛关注。
这是自2021年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。对于租赁行业而言，其将带来哪些影响？又有哪些问题需要厘清？
7月11日，市场上首单保障性租赁住房REITs获得交易所正式批准。图/IC photo
深交所信息显示，红土创新基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保租房REITs项目。
资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。
对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，旺盛的市场需求是支撑保租房公募REITs成功发行的基础，首获通过的该单REITs选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，既体现了底层资产布局、类型、规模，作为运营保租房公募REITs表现的前置因素，亦是旺盛、长期持续的市场需求的表现。
出租及续约方面，资料显示，上述4个项目运营时间虽未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。从出租率看，4个项目均已达到较高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%。
“保租房项目基本均能够在短期内达到稳定运营。”赵然指出，此单保租房公募REITs的成功发行，对于保租房稳定性、增长潜力的问询进行了有力释疑。事实上，根据住房租赁行业特性，项目实际开业后3-6个月即可完成70%以上的房源招租（即出租率达到70%以上），运营1年后基本可以达到出租率稳定的状态。
除了项目租约稳定外，赵然还表示，保租房的运营管理机构能力，也是保证REITs收益率的关键。一般来说，基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务；而运营管理能力，主要是指收益率的创造和提升能力，具体包括市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力等指标。
发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保租房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。
而保租房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了保租房的发展规划目标后，政策层面早已显现出对于保租房市场的支持意图，尤其加大了金融支持力度，以促进形成住房租赁市场的长效机制。
今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，保租房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保租房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。
《通知》发布当日，首批两只保租房REITs率先上报，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新基金分别于上交所、深交所报送申请材料。7月7日，上交所信息显示，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。
在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获深交所通过，这是自去年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。
景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，如果没有大的意外，红土创新基金的这只公募REITs，也将成为国内首只成功发行的保租房公募REITs，对行业影响深远；希望未来有更多的保租房进入到公募REITs的市场，同时，为了能够促进长租房行业的发展，也希望市场化租赁住房能进入到公募REITs发行。
值得一提的是，作为ABS（资产证券化）的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩？与此同时，对于轻资产公寓运营企业来说，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？还有哪些问题需要厘清？
“从国外的经验来看，房地产领域很多自持的、运营型的物业，包括酒店、养老、文旅、商业、写字楼等，都可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径，希望未来中国的公募REITs能够向房地产更多领域开放，实现开发、投资、运营、退出的一个完整的行业闭环。”胡景晖如是说。
赵然指出，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式；同时，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。除此之外，公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。
“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”赵然分析称。
不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。
问题一：什么是“破冰训练”？“破冰训练”：破冰一词源于英国，英文为Break the ice，意即打破僵局，缓和气氛的意思。该词被引入国内，意思是让一群陌生人通过自我介绍和一些简单有趣的游戏让大家在短时间内达到相互熟悉，相互交流的目的。
破冰训练包括三层含义：（一）参训学员之间的关系解冻，团队的氛围、团队成员之间的关系达到一种融洽的状态。（二）参训学员对拓展训练本身的认识由不了解、有偏见、不重视通过成功的破冰达到一种正确对待拓展训练的心理状态。（罚）参训学员与拓展教练之间的关系由不认识、不信任、不放心甚至不接受心理上通过破冰对教练产生正确的看法，认可教练，接受教练。
问题二：在拓展训练中什么叫破冰？破冰是否成功对整个培训是否能达到预期效果到到至关重要。但破冰不能局限在做一个破冰项目没可以啦。破冰应该包括三层含义：
（一）参训学员之间的关系解冻，团队的氛围、团队成员之间的关系达到一种融洽的状态。
（二）参训学员对拓展训练本身的认识由不了解、有偏见、不重视通过成功的破冰达到一种正确对待拓展训练的心理状态。
（三）参训学员与拓展教练之间的关系由不认识、不信任、不放心甚至不接受（心理上）通过破冰对教练产生正确的看法，认可教练，接受教练。
因此，破冰不只是做一两种破冰活动这么简单的事，如果是两天一夜的训练，有效的破冰一般在头一天的半天，即通过一段时间的磨合和接触，逐渐产生兴趣和依赖感！
同时，破冰时间的长短和效果的好坏与学员参训时的心态、心理预期以及学员的整体层次和素质都有着很大的关系。方法也是要有针对性的选择，比如，对于一些平时不常在一起的学员，平时接触不多，那么破冰就应多采取一些活跃团队气氛的，有一定的沟通和肢体接触的活动和项目。如果是团队职位层次较高，对拓展兴趣不大的学员，就要有针对性地设置一些经典项目，通过一到两个项目的成功操作和教练的精彩点评让学员感受的拓展训练的意义和魅力。如果是学员由于各种原因对教练不信任，则要教练在训练中用真诚和尽心尽力来感化学员。
总之，破冰是拓展培训中的重要一环。好的开始是成功的一半，有效的破冰也是培训成功的一半！
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问题三：拓展训练活动中团队破冰建设是什么意思拓展项目有些是需要彼此肢体接触的，如果放不开的话一定会影响培训效果，破冰就是打破学员与学员之间的隔阂，学员与老师之间的隔阂也要靠破冰来消除，从而达到充分互动。分队团建，选队长等等，是因为项目有小队PK，所以都要做这些程序。严格来讲，破冰的充分与否，决定一场培训效果的好坏，判断一个老师的水平，破冰也是最重要的一环。
问题四：在拓展训练中什么叫破冰？企业离不开项目，而项目需要良好的管理。一个项目能托起一个企业，也能搞跨一个企业。企业70%的工作都可以用项目管理的方法进行管理。企业管理与运营活动中，多项目、多角色和多职责的不同要求，给企业管理提出了新的课题。“眼过千遍，耳过百遍，不如手过一遍”。只上游泳课而不下游泳池，是学不会游泳的。学习和掌握项目管理的方法和工具，不二法门是参与演练，用项目管理的方法和工具解决企业管理中的实际问题。课程简介项目管理与运营沙盘模拟培训课程旨在通过运用现代沙盘教学方法，提升中、高层经理的项目立项分析、项目选择与竞争、项目运作能力以及多项目管理的能力，切实提升项目经理、项目主管在管理项目团队中的计划、组织、指挥和控制的能力，提升团队成员的任务分解、计划编制、计划进度调整、成本控制、风险管理以及团队内部沟通等诸项能力。模拟演练中，每个项目团队都要在复杂的、动态的内外部环境中，进行一系列的市场分析决策、项目竞争决策、项目管理决策、计划和协调沟通活动。各模拟项目管理团队将遇到各种各样的危机、约束、压力和挑战，如计划变更、资源分配困难、项目冲突、项目赶工以及与职能部门的沟通与协调问题等。参加培训的学员就是在经历不同情况的发展和变化中，提升项目管理与运营水平，学习各种管理工具和运营方法的应用，历练其应变能力。每一模拟单元结束后，学员们通过总结与反思，解析运营得失，梳理管理思路，暴露能力短板，并通过多次调整与改进的练习，切实提高项目管理水平。
问题五：在拓展培训中，什么是破冰?起什么作用？破冰是拓展训练中一个很重要的环节通过破冰使参加培训的学员熟悉培训环境融入团队并激发出学员的潜能身心最大程度投入到培训活动中以达到培训效果的最大化
问题六：拓展训练活动中团队破冰建设是什么意思团队破冰建设，其实就是开场白，目的就是让队员们了解拓展培训的意义和要达到的预期效果。
1、用特殊的形式加快队员之间相互了解
2、介绍培训的基本情况，提升队员参与的热情
3、初步形成热烈的团队氛围，为接下来的拓展训练活动做好心理准备
团队建设又称团建，其实就是组建新团队、分组！
问题七：培训师"破冰"怎样讲解 1、对于学习者而言，老王的策略和思路是：“稳一点，别着急”。
所谓稳一点，就是由浅入深，环环相扣。不着急，就是不要想着一开始就“狂风暴雨、电闪雷鸣”。爱好学习者，培训刚一开场，一般都是注意力比较集中，充满期待的，这时可以按照常规打法：抛出媒介（问题、例子、故事、模型等等）、慢慢催化、激发兴趣、过度内容。
一般采用的技术有：问题导入（设问产生思考）、故事链接（要与主题有很强的关联性）、时事新闻、个人经历（建立主题权威性，切记广告式铺垫）等。
步骤思路：媒介呈现--主题催化--课程主线--学习地图--价值收益。
2、对于旁观者而言，老王的策略和思路是：“狠一点，先下手”。
在前面我们讲过，旁观者虽然不多，但每场培训总会有那么几个，虽少但极其重要，他们关乎接下来课程的顺利传递和课堂的氛围效果。
对此，老王认为，要从这类学员心理角度着手。他们通常持怀疑或挑剔的眼光，怀疑是因为不了解培训师的水深浅如何，挑剔是因为他们对工作浸淫日久，而培训师又不是和他在同一个战壕，注定没有他更了解自己的工作。对于这种心理，老王一贯百试不爽的做法是：
首先，开门见山，一剑封喉；先把自己的绝活（课程里面的亮点）亮出一招，所谓敲山震虎，让对方一听就知道老王有料，不是忽悠玩真的，化被动为主动，抢先占领制高点，树立权威性，接下来的课程就会顺理成章。
例如：老王通常是开场先解决一两个他们最棘手的问题（事先调研和收集），把案例抛出，先让他们来，摸清路数，老王在最后出招，由于事先摸底和现场梳理，一般出手不会放空。
其次，培训师自己还要肚子里真有货，对某一行业、某一职业、某一领域有自己的沉淀和独到见解，这样才能披沙拣金，直指核心。
最后，老王还要温馨提示：“出招虽狠，但要注意绵里藏针；问题解决，功劳还是要给这些学员；”这不是讨好，而是一种修养；毕竟，这类学员当中还是有高手的。
3、对于凑数者而言，老王的策略和思路是：“活一点，有趣味”。
来凑数的学员，大多不太关注离自己工作比较远的东西，只是来凑数点卯，你讲得很好，他看不出彩来；你讲得不好，他倒是振振有词：“看看，我说嘛，来浪费时间。”所以，对于这类学员，老王认为，培训师在设计自己的课程时，一定要有感性元素在里面，让你的内容传递既要精准到位，又要生动有趣。找个与主题有关的幽默故事、视频、或者技能训练里面的演示操作、模仿等等，方法技术不一而足，宗旨就是：“理性的内容感性的说，枯燥的流程有趣的学”。按老王心得，有幽默风格的老师，吸引这类学员往往问题不大。
问题八：什么是破冰理论破冰主要体现在人力资源培训方面。破冰是培训当中一项专业的技术，俯别在户外拓展当中，可以说成功的破冰是整个培训是否能达到预期效果的关键。为什么叫破冰这个叫法起源于冰山的理论，冰山理论是指人就想一座冰山一样，意识的部分只占了很少的部分，而更大的部分是潜在的意识，或者说是不容易被分辨的意识，而破冰就是把人的注意力因到现在，因为注意力在现在就无法或者不容易被潜在的意识影响，这样就可以达到团队融合，离开怀疑、猜忌、疏远。破冰与热场很多时候我们容易把热场和破冰混在一起，但是其实两者是有差别的，破冰的目的是把人与人之间的间隔给消除，而热场的目的是让参与者保持专注或者是兴奋的程度，这两者在培训的时候会类似，但是本质的目的有很大的距离。
问题九：培训怎样破冰破冰，首先是你的培训目标是什么？然后根据你的培训内容进行综合考虑。单纯的破冰，要拉近彼此的距离，可以试着做培训游戏，缓和培训的气氛，然后尽量让游戏与培训内容能够接洽，那么学员即有学习兴趣，又拉近了老师距离，这方面需要在培训前写培训教案，把整个的培训过程、培训时间等进行综合考量，写完培训教案，你可以换位思考一下，如果这样的教案你是学员，你会感兴趣吗？不要想当然认为老师高高在上，所谓的内容精彩才是正能量。祝你成功！
问题十：破冰训练中画什么图画介绍自己什么叫画什么图---------我有一头小娇躯我从来也不骑，有一天我心血来潮……
1、大部分学生来到课堂的时候都会感到不同程度的焦虑，他们担心自己是否会喜欢任课老师以及与同学的相处情况。所以，老师从一开始就建立一个学习共同体，并努力培养一种集体感至关重要。在新课开始做一些活跃课堂的活动来打破社交障碍，可以帮助学生缓解焦虑。下面将介绍三种破冰方式帮助老师探索如何建立学生的集体感的问题。
2、社交破冰活动通过使用公共信息和个人信息来帮助学生互相了解。虽然很多学生觉得社交破冰活动很有趣，但是仍有一些学生不喜欢分享个人信息。可以给学生不回答某个问题的选择并用另外一个问题来替换，或者使用下列内容进行破冰活动。
3、（1）“名字里有什么？”：让学生相互采访他们名字。
4、（2）“你的伙伴”：列一个不同类型的人的清单，例如喜欢运动的人，长头发的人等等。当你一项一项地读清单时，让学生在教室各处形成小组（不断组队和重组），或者让学生起立环顾四周，看看有哪些人也有此特征。
5、（3）“喜好清单”：给学生15分钟时间写下他们最喜欢做的事情，然后在每件事上面标出A（独自完成的活动），OP（和其他人合作完成的活动），N5（五年前没有在做的新活动）和￥（需要花钱的活动）。把学生组成多人小组或两人小组，让他们自己讨论对自己有了哪些新的了解。可以特别关注性别和文化差异以及与模式化观念的相符度。
6、（4）“立场陈述”：让学生写出五个决定他们身份的人口学事实（如，民族传统、性别、年龄、出生地、学术主修或者受教育程度）。然后，让他们写下这些因素是如何影响他们的立场的形成的——包括他们的人生观和向世界呈现出的自我形象。随后，让他们评价一下这些人口学事实的重要性。最后，让他们与搭档或组员讨论一下自己的发现，寻找相同点和不同点。
7、与个人信息不同，科目问题可用于培养集体感。重视课程内容的提示语和课堂活动可以帮助学生发现和分享原有的知识，重视课程内容的提示语和课堂活动，这些可以帮助学生发现和分享原有的知识。弄清楚学生间的学习差距，用其他的同学也在相似的起点上的话来安慰成绩稍差的同学，激发学生们对他们正在学习的东西的兴趣。下面是有助于实现对这一目标的技巧。
8、（1）“常识清单”：列出5~15项与科目或课程有关的有趣的正误句。让学生组成小组或两人搭档。然后，讨论、决定并标出哪句是正确的，哪句是错误的。接下来，把一个空白的表格投影到投影仪上并要求各组报告并解释他们的决定。
9、（2）“问题展示”：让学生组成小组或两人搭档，列出这个课程可能会涉及的问题（或话题、疑问、议题或信息）。然后，要求学生做报告。老师运用他们的回答来强化或澄清课程目标和内容。如果学生推荐了你还没有打算涉及的话题，但是你觉得这些话题又挺合适的话，那么就扩大已计划好的课程内容以包括与学生提出的想法相关的模块或活动。
10、（3）“课程概念图”：从课程标题中选出一个关键词或者找出课程的核心概念。把学生分成4~6人的小组并让每组一边画概念图一边联想相关词语或想法。在接下来的全班讨论中，让团队发言人展示并解释本组的概念图，然后老师以这些发言人的报告为根基解释课程的目的和安排。
11、促进大家对课程政策和流程的共同理解是加强集体感的另一个重要因素。下列活动设想可以帮助学生在学习重要的课程信息中，建立小组常态的同时感到自己是班级的一分子。
12、（1）评论大纲：把学生们分成4~6人的小组，然后让学生们列出与课程有关的问题。给同学们派发课程大纲，让他们认真阅读并从大纲中找到他们提出的问题的答案。接着，让他们写出哪些问题是他们没有想到要问的，哪些问题是他们找不到答案的。最后，以全班讨论找不到答案的问题以及对课程的新发现来结束活动。
13、另一种方法：也可以出一套包含与课程相关的普通问题的测试题（如，如何拿到一个A？第一次作业的截止日期是什么？课本的编排方式是什么？），把测试题和课程大纲一并分发到各组。让各组在大纲中寻找问题的答案。
14、（2）建立小组的基本行为准则：如果老师打算在整个课程中用到团队合作。那么在课程的早期就立下小组的基本规则可以帮助防止问题的发生、改善小组功能。让学生参与政策的制定可以帮助他们接纳遵守和维护规则的责任。老师可以尝试事先准备，确保不会有所遗漏。另一种方法：也可以先提供一份基本行为准则给学生，然后让他们挑出自己觉得最重要的规则。
15、（3）小组学习合约：一份概述团队合作政策、流程和惩罚措施的小组学习合约是十分有用的。合约可以由老师或者学生来起草。合约也可以充当正式文档为基本行为准则增加重要性和正统性。给学生提供一个示例格式作为模板也是很有好处的。
16、在后续课程中，我将参与到一个小组中去学习：
17、我承诺会有效地参与这个小组的学习活动，努力做到以下几点：
18、（这里学生提供他们自己商量好了的基本行为准则，如下）
19、做好充分准备来上课并且乐意与组员分享
20、如果我没有做到以上准则，我会做以下事情来补偿：
21、（这里学生提供他们对于惩罚措施的想法）
22、如果我错过一堂课，我愿意提前请一位组员帮我记笔记。如果是一次计划之外可避免的缺课，我会借来一位组员的笔记，弥补自己落下的小组工作。
23、如果我没能为一堂课/一次小组作业做好准备，我会补上功课并在下一次作业时多分担一部分工作量。
24、如果我注意到其他组员指出我没有认真听，我会停下我正在做的事并立即把全部的注意力都给讲话者。
